Auteur: marleen

Inmiddels is de consultatiefase voor de vier AMvB’s gesloten. Het ministerie is druk bezig met het verwerken van alle ontvangen reacties en in het najaar (november 2016) zullen deze worden besproken door de Tweede Kamer. Waarschijnlijk worden deze AMvB’s in de loop van 2017 voorgelegd aan de Afdeling advisering van de Raad van State.

Naast de AMvB’s zijn op dit moment ook nog een aantal Aanvullingswetten in behandeling.

Het gaat hierbij om:

a.       de Aanvullingswet Grondeigendom en

b.       de Aanvullingswet Natuur.

Vooruitlopende op de Aanvullingswet Natuur zal op 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming in werking treden. Het is de bedoeling dat deze bij het in werking treden van de Omgevingswet zal worden vervangen door de Aanvullingswet Natuur.

In de Aanvullingswet Grondeigendom is onder meer een wijziging van het huidige stelsel van de onteigening van eigendommen opgenomen. Onteigeningsbesluiten zullen in de toekomst worden genomen door het bestuursorgaan zelf en beroep daartegen is mogelijk bij de  bestuursrechter. Voor de civiele rechter zal nog slechts een rol zijn weggelegd met betrekking tot het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling. Tijdens de internetconsultatiefase en ook in de vakliteratuur zijn kritische opmerkingen geplaatst bij het voorgestelde gewijzigde stelsel.

Tenslotte zal ook de Invoeringswet Omgevingswet de nodige wijzigingen in het omgevingsrecht met zich mee brengen. In de Invoeringswet wordt het overgangsrecht geregeld maar zal tevens worden gebruikt voor o.a. het verder invullen van het hoofdstuk over schade:  met name planschade en nadeelcompensatie zullen daarin worden uitgewerkt.

De nieuwe Wet natuurbescherming die op 1 januari 2017 in werking treedt vervangt de volgende drie wetten:

–          Natuurbeschermingswet 1998

–          Flora- en Faunawet en

–          Boswet.

Het wettelijke stelsel wordt daarmee vereenvoudigd, de Europese en internationale verplichtingen  (de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn) zijn centraal gesteld en bevoegdheden, verantwoordelijkheden en taken zijn in hoofdzaak bij de provincies belegd (decentralisatie).

De wet voorziet in een algemene zorgplicht voor natuurwaarden, in de plicht om actief maatregelen te treffen om habitats, leefgebieden en soorten in een gunstige staat van instandhouding te brengen, waarvoor provincies onder meer het Natuurnetwerk Nederland tot stand moeten brengen, in gebiedsprogramma’s (beheerplannen) voor Natura 2000-gebieden en in de mogelijkheid van een programmatische aanpak om de instandhoudingsdoelstellingen in Natura 2000-gebieden te verwezenlijken en de staat van instandhouding van habitats en soorten binnen en buiten die gebieden te verbeteren. De wet bevat specifieke regels voor het vangen en doden van dieren in het kader van schadebestrijding, populatiebeheer en jacht, waarbij een transparante uitoefening van deze handelingen en een goede maatschappelijke inbedding voorop staan. Vergeleken met het huidige systeem van de Flora- en Faunawet, voorziet de wet in ruimere mogelijkheden voor de verlening van vrijstellingen, ook voor vogels en strikt beschermde soorten.

De nieuwe wet zal samen met het Besluit natuurbescherming en de Regeling natuurbescherming  op 1 januari 2017 in werking treden.

De Wet natuurbescherming heeft een tijdelijk karakter en vervalt wanneer de Omgevingswet in werking zal treden (plm. 2019).  De Wet natuurbescherming zal daarin worden vervangen door de Aanvullingswet natuur.

Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Op basis van deze wet kunnen huurovereenkomsten worden aangegaan voor een periode van maximaal twee (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte).

De huurovereenkomst eindigt door het verstrijken van de huurtermijn mits de huur uiterlijk 1 maand voor het verstrijken van de overeengekomen huurperiode schriftelijk door de verhuurder is opgezegd. 

Dit is nieuw en geeft meer mogelijkheden om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder aanspraak kan maken op huurbescherming. Maar let op: tijdige opzegging is belangrijk en ook de rol van de huurcommissie is veranderd.

 Heeft u vragen over het nieuwe huurrecht? Laat u hierover goed adviseren en neem contact op met MS Advocatuur & Mediation.

Inmiddels is gestart met het uitvoeren van werkzaamheden in het kader van de realisatie van het project Rotterdamse Baan. Het betreft een gezamenlijk project van de gemeenten Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk

Doel van dit project is het verbeteren van de verkeersafwikkeling in de regio Den Haag door middel van een nieuwe verbinding, die zal lopen via Voorburg-West naar de Centrumring van Den Haag. Gestreefd wordt naar verbetering van de leefbaarheid langs de stedelijke hoofdroutes, vermindering van het sluipverkeer door woonwijken in Voorburg, Rijswijk en Den Haag en verbetering van de doorstroming tussen knooppunt Ypenburg en het Prins Clausplein, en tussen de aansluiting Voorburg (A12) en het Prins Clausplein.

Lijdt u hierdoor schade?

U kunt hiervoor dan een aanvraag tot schadevergoeding indienen bij het Schadeloket Rotterdamsebaan.

Heeft u te maken met schade en/of overlast ten gevolge van dit project, neemt u dan vrijblijvend contact op met mr drs M.M.H. (Marleen) Schulte LL.M. Zij is  gespecialiseerd in het schadevergoedingsrecht (o.a. planschade en nadeelcompensatie) en wil u graag informeren over de mogelijkheden tot schadevergoeding.

In bepaalde gevallen kan de toepassing van een wet onrechtmatig zijn wanneer geen schadevergoeding wordt aangeboden. De overheid moet namelijk oog hebben voor individuele belangen bij de uitvoering van een wet. In bepaalde gevallen bestaat recht op compensatie en schadevergoeding omdat het gaat om een ongerechtvaardigde inbreuk op het ongestoord genot van eigendom. 

Dit blijkt maar weer eens uit een recente uitspraak van het College van Beroep voor het Bedrijfsleven (ECLI:NL:CBB:2016:50) d.d. 15 juni 2016. Door een aantal agrariërs werd aangevoerd dat er sprake is van onrechtmatigheid van de toepassing van de Wet verantwoorde groei melkveehouderij (Wvgm), nu er geen schadevergoeding werd geboden.

Een inbreuk op het ongestoord genot van eigendom is op basis van artikel 1 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens slechts gerechtvaardigd wanneer er een “fair balance” is getroffen tussen de algemene belangen die de wettelijke maatregelen dienen enerzijds en de bescherming van individuele rechten anderzijds.  Wanneer er sprake is van een individuele en buitensporige last (“individual and excessive burden”) ten opzichte van een aantal personen, dienen deze daarvoor worden gecompenseerd.  

Met de Wvgm is er een stelsel van maatregelen ingevoerd dat is gericht op regulering van de eigendom van de veehouders en dit stelsel vormt een inbreuk op het recht van appellanten op ongestoord genot van eigendom. De vraag is of deze inbreuk gerechtvaardigd is. Het College is van oordeel, dat de Staatssecretaris door niet in te gaan op de individuele omstandigheden van deze agrariërs de besluiten niet voldoende zorgvuldig heeft voorbereid en gemotiveerd.

De Staatssecretaris wordt opgedragen om in het kader van het nemen van nieuwe beslissingen op bezwaar te onderzoeken of deze wet op grond van bijzondere, niet voor alle melkveehouders geldende feiten en omstandigheden in verband met de daarmee samenhangende verplichtingen in verband met deze wet voor een of meer van deze agrariërs een individuele, buitensporige last oplevert als bedoeld in artikel 1 van het EP, die buiten toepassing moet worden gelaten zolang niet is voorzien in een passende maatregel ter compensatie van die last.

 Afhankelijk van de individuele omstandigheden van deze agrariërs kan er dus inderdaad sprake zijn van een recht op schadevergoeding. Mocht u naar aanleiding van deze uitspraak vragen hebben, neem dan contact op met Marleen Schulte van MS Advocatuur & Mediation ([email protected]).

Er kan sprake zijn van overheidsaansprakelijkheid van bijvoorbeeld de gemeente die een vergunning heeft verleend wanneer die vergunning later wordt vernietigd. Maar het is niet eenvoudig te zeggen of er in een concreet geval sprake is van onrechtmatig overheidshandelen.  Dit bleek onlangs weer eens uit een arrest van de Hoge Raad waar deze kwestie speelde (ECLI:NL:HR:2016:1112, nr 14/06319), d.d. 3 juni 2016. Het ging hierbij om het volgende.

De gemeente werd aansprakelijk gesteld aangezien een eerder verleende milieuvergunning werd vernietigd door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het Hof oordeelde in deze kwestie als volgt. Wanneer een besluit tot verlening van een milieuvergunning is vernietigd, dan kan de aanvrager van de vergunning op grond van onrechtmatige daad aanspraak maken op vergoeding van de schade die hij daardoor lijdt, mits het bestuursorgaan ook een begunstigend besluit zou hebben genomen indien het wel overeenkomstig de wet zou hebben beslist. Niet beslissend is of de gemeente de vergunning rechtmatig had kunnen weigeren maar welk besluit zou zijn genomen indien zij wel overeenkomstig de wet zou hebben beslist. Dit oordeel van het Hof werd door de Hoge Raad in stand gelaten.

Of er al dan niet sprake is van onrechtmatigheid heeft dus ook te maken met o.a. het antwoord op de vraag of de als gevolg van dat besluit gestelde schade aan dat besluit kan worden toegerekend. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze uitspraak, of over overheidsaansprakelijkheid in het algemeen, neem dan contact op met Marleen Schulte van MS Advocatuur & Mediation ([email protected]).

BENT U OP ZOEK NAAR EEN GOEDE EN BETAALBARE ADVOCAAT

DIE U KAN BIJSTAAN BIJ PROBLEMEN MET DE OVERHEID?

LIJDT U SCHADE DOOR OVERHEIDSOPTREDEN, EEN (NIEUW) BESTEMMINGSPLAN OF WEGWERKZAAMHEDEN?

OF KOSTEN JURIDISCHE PROCEDURES RONDOM VERGUNNINGEN EN HANDHAVINGSACTIES VAN DE GEMEENTE  U TEVEEL TIJD EN GELD?

Mr drs M.M.H. (Marleen) Schulte LL.M van MS Advocatuur en Mediation biedt gespecialiseerde juridische bijstand op o.a. het terrein van het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening en milieu: bestemmingsplannen, vergunningen, dwangsommen etc.), planschade, bestuursrecht, vastgoed en overheidsaansprakelijkheidsrecht (schadevergoeding en nadeel-compensatie).

De werkwijze van MS Advocatuur en Mediation wordt gekenmerkt door korte lijnen, een 24/7 mentaliteit en duidelijke en transparante prijzen. Rechtstreeks telefonisch bereikbaar, ook na kantooruren en in het weekend.

Bij voorkeur wordt gewerkt op basis van vaste prijsafspraken (“fixed fee”). Klantvriendelijkheid en transparantie voor de cliënt staan  centraal, ook met betrekking tot de kosten. Bovendien is het eerste adviesgesprek altijd gratis en vrijblijvend.

PLANSCHADE

Stel de gemeente wijzigt een bestemmingsplan waardoor u schade lijdt. Er is bijvoorbeeld sprake van waardevermindering van uw woning. In sommige gevallen bestaat dan recht op schadevergoeding (planschade).

U LIJDT SCHADE DOOR OVERHEIDSOPTREDEN EN BENT VAN PLAN OM EEN SCHADECLAIM IN TE DIENEN

Wanneer de overheid (bijvoorbeeld een gemeente)  onrechtmatig heeft gehandeld kunt U hiervoor in sommige gevallen een schadeclaim indienen. De Wet nadeelcompensatie en schadevergoeding bij onrechtmatige besluiten biedt hiervoor nieuwe mogelijkheden.

Het kan ook zijn dat u schade heeft geleden doordat bijvoorbeeld een weg tijdelijk is afgesloten of er werkzaamheden plaatsvinden waardoor uw bedrijf niet bereikbaar is en U daardoor schade lijdt. Er is dan geen sprake van onrechtmatig handelen, maar u lijdt hierdoor toch schade, bijvoorbeeld in de vorm van omzetverlies. Denk hierbij aan wegwerkzaamheden in Amsterdam of de aanleg van de “Rode Loper”, schade door de aanleg van een weg of overlast van een vliegveld.

JURIDISCHE PROBLEMEN OP HET TERREIN VAN HET OMGEVINGSRECHT: VERGUNNINGEN EN BESTEMMINGSPLANNEN

Het omgevingsrecht is volop in beweging. Ook door  de nieuwe Omgevingswet (die in 2019 in werking zal treden) zal het omgevingsrecht ingrijpend worden gewijzigd. Bij problemen met de overheid op dit terrein (milieu- en ruimtelijke ordening) is specialistische kennis onmisbaar. Bijvoorbeeld wanneer U juridische bijstand nodig bent in verband met een beroepsprocedure tegen een bestemmingsplan. Of wanneer U te maken krijgt met een dwangsom die worden opgelegd in verband met een milieuovertreding. MS Advocatuur en Mediation kan u hierbij adviseren en de nodige juridische (beroeps)procedures voor u voeren.

JURIDISCHE PROBLEMEN MET BETREKKING TOT VASTGOED

Het kan hierbij o.a. gaan om problemen met betrekking tot de verhuur van onroerend goed, onteigening of bestemmingsplanprocedures rondom de transformatie en herontwikkeling van (leegstaande) kantoorpanden.  Ook op dit terrein beschikt MS Advocatuur en Mediation over een bijzondere expertise en wil u in dit proces graag begeleiden.

Kijk op www.msadvocatuur.nl en neem vandaag nog contact op voor het maken van een afspraak! Ik ben u graag van dienst.

Hartelijke groeten,

mr drs Marleen Schulte LL.M

Wanneer u uw woning gaat verhuren via Airbnb is het belangrijk dat u bij uw gemeente informeert welke regels daarvoor gelden.

De gemeente Amsterdam bijvoorbeeld hanteert hiervoor speciale beleidsregels. Ook al verhuurt u uw woning via Airbnb dan blijft u daarvoor zelf verantwoordelijk. Het is daarom verstandig om hierover altijd eerst juridisch advies in te winnen.

Mocht u vragen hebben over uw specifieke situatie, neem dan vrijblijvend contact op met MS Advocatuur en Mediation. Ons kantoor is hierin gespecialiseerd en is u graag van dienst.

De Omgevingswet is inmiddels aangenomen door de Eerste en Tweede Kamer. Het duurt nog wel even voordat de nieuwe wet in werking treedt: waarschijnlijk in 2019.

De voorbereidingen voor deze nieuwe wet zijn al in volle gang. Ook worden bij verschillende gemeenten en provincies al pilots uitgevoerd waarbij wordt gewerkt volgens het omgevingsrecht “nieuwe stijl”.

Uitgangspunten van de nieuwe wet

Honderden regels zullen worden vereenvoudigd en afgeschaft. Het uitgangspunt van de nieuwe wet is namelijk: eenvoudiger, efficiënter, beter.

Minder en overzichtelijke regels, meer ruimte voor initiatieven en lokaal maatwerk en vertrouwen als uitgangspunt. Dat zijn de basisprincipes van deze wet.

De komst van de Omgevingswet betekent dat er veel verandert. De wet bundelt 26 bestaande wetten op het gebied van onder meer bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Dat betekent bijvoorbeeld dat o.a. de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer en de Wabo gaan verdwijnen: 1 wet vervangt straks 26 wetten!

Uitgangspunten van de nieuwe wet zijn:

1. Het beter op elkaar afstemmen van de verschillende plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur;
2. het stimuleren van duurzame projecten (zoals windmolenparken);
3. meer ruimte geven aan gemeenten, provincies en waterschappen om hun omgevingsbeleid af te stemmen op hun eigen behoeften en doelstellingen;
4. verbeteren en versnellen van de besluitvorming;
5. sneller en makkelijker projecten realiseren;
6. meer ruimte voor particuliere ideeën en participatie.

Aanvullingswetten, AMvB’s en Invoeringswet

Er worden vijf aanvullingswetten opgesteld als onderdeel van het nieuwe stelsel:

–         Grondeigendom

–         Geluid

–         Bodem

–         Natuur

–         Ammoniak en veehouderij

Deze aanvullingswetten zijn op 1 juli 2016 in consultatie gegaan (www.internetconsultatie.nl).

AMvB’s

Daarnaast is ook voor de AMvB’s de consultatiefase per 1 juli 2016 van start gegaan. Het betreft de volgende vier AMvB’s :

–         Besluit activiteiten leefomgeving

–         Besluit bouwwerken leefomgeving

–         Omgevingsbesluit

–         Besluit kwaliteit leefomgeving

Invoeringswet

In het najaar zal worden gestart met de toetsing en consultatie van de Invoeringswet.

Belangrijke veranderingen door de nieuwe Omgevingswet

Het Omgevingsplan 

Een belangrijke verandering zal zijn, dat er straks sprake zal zijn van één omgevingsplan voor het gehele grondgebied van de gemeente. Het vervangt de verschillende bestemmingsplannen die nu nog van kracht zijn.

Op dit moment bestaan er verschillende bestemmingsplannen in een gemeente met allerlei verordeningen. Straks is er sprake van slechts één omgevingsplan: alle regels voor de fysieke leefomgeving zitten dan in één overzichtelijk document. 

Nieuw in de Omgevingswet is ook, dat de van rechtswege verleende vergunning (de zgn. lex silencio positivo) verdwijnt. Bovendien treedt het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning sneller in werking dan nu het geval is (twee weken na de bekendmaking). Het bevoegd gezag mag bepalen dat de vergunning direct in werking treedt.

In de aanloop naar de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal in dit blog regelmatig aandacht worden besteed aan nieuwe ontwikkelingen in het kader van deze wet.

Wanneer niet tijdig een besluit wordt genomen op een vergunningaanvraag, is er in sommige gevallen sprake van een van rechtswege verleende vergunning. Dat betekent dat u automatisch een vergunning krijgt wanneer te laat wordt beslist op uw vergunningaanvraag: de zgn. lex silencio positivo.

Let wel, niet altijd wordt een vergunning automatisch verleend wanneer er te laat een besluit wordt genomen. Alleen wanneer dit in de wet is bepaald, is dit van toepassing. Een voorbeeld van een wettelijk voorschrift waarin dit is bepaald is artikel 3.9 van de Wabo. Dat betekent dat een omgevingsvergunning in de meeste gevallen automatisch wordt verleend wanneer er te laat wordt beslist.

Derden kunnen wel bezwaar maken tegen de van rechtswege verleende vergunning. De bezwaartermijn vangt aan op de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt.

Overigens is de lex silencio positivo niet opgenomen in de nieuwe Omgevingswet, die waarschijnlijk in 2019 in werking zal treden.